A fazenda do futuro será uma plataforma de ativos?

O mercado imobiliário rural brasileiro está começando a reconhecer o valor das propriedades rurais além dos critérios tradicionais de solo, produção e localização. Anteriormente, o valor de uma fazenda se concentrava nas características e no preço por hectare, mas grandes propriedades podem reunir diferentes atividades e possibilidades, mudando a análise de investidores e compradores.

A dimensão do setor do agronegócio brasileiro explica essa transformação. De acordo com a estimativa da Conab, o país deve colher 360,8 milhões de toneladas de grãos na safra de 2025/26, em uma área de 83,5 milhões de hectares. Essa expansão ocorre em um ambiente em que produtividade, infraestrutura e uso eficiente da área são fatores diferenciadores essenciais.

Grandes propriedades rurais não precisam mais ser vistas apenas como espaço para a produção de soja, milho, algodão ou animais. Com as características que possuem, elas podem abranger diferentes atividades: agronegócio, pecuária, silvicultura, irrigação, armazenamento, geração de energia e muito mais e um uso diversificado dos recursos, com melhor renda. Quando devemos considerar o crescimento vertical ao invés do horizontal?

A diversificação das fontes de renda também pode ajudar a reduzir os riscos associados a uma única fonte de receita. Assim, uma propriedade que combine plantação e pecuária, por exemplo, terá menor risco de perdas em uma das duas áreas, e estudos da própria Embrapa mostram que a diversificação resultante de sistemas integrados pode amenizar os efeitos negativos da flutuação dos preços de mercado das commodities.

É justamente aqui que a ideia da valorização de uma propriedade rural se torna mais interessante, já que as características de uma propriedade vão além do que se poderia imaginar inicialmente. Uma propriedade voltada para a pecuária pode ter áreas que indicam potencial para a agricultura, enquanto uma fazenda de sequeiro pode apresentar condições para irrigação. Terrenos adequados para o plantio de vegetação nativa também podem ser uma boa opção para créditos de carbono. A proximidade de infraestrutura logística ou energética pode abrir novas oportunidades que ainda não fazem parte da receita ativa da fazenda.

O desafio é distinguir o potencial de um imóvel das especulações em torno dele. A presença de uma fonte de água não garante um sistema de irrigação. A presença de uma linha de transmissão nas proximidades não transforma a fazenda em um projeto de energia. A presença de vegetação nativa não garante necessariamente receitas provenientes de créditos de carbono. Cada potencial deve ser avaliado em relação ao investimento e à infraestrutura necessários, à existência de um mercado, ao tempo e ao risco de implementação.

Essa diferenciação será cada vez mais crítica à medida que novos tipos de compradores entrarem nesse mercado imobiliário. Além dos produtores rurais tradicionais e dos grupos do agronegócio, as grandes propriedades serão alvo de family offices, investidores, empresas florestais, empresas de energia e grupos interessados em adquirir ativos de longo prazo. Cada comprador terá critérios diferentes para avaliar as características de uma fazenda. O que pode ser relevante para um produtor de commodities não será necessariamente relevante para um investidor. Enquanto o produtor busca otimizar custos e margem, o investidor pode se interessar mais pela combinação de fluxo de caixa, valorização, liquidez e potencial de desenvolvimento.

Isso também está começando a transformar a maneira como essas grandes propriedades são colocadas à venda. Uma fazenda à venda com apenas informações sobre a área, o preço por hectare e a produção pode não explorar todo o potencial da propriedade. Compradores mais experientes desejam avaliar a qualidade do solo, a disponibilidade de água, a infraestrutura, a logística, as possibilidades de expansão, os usos alternativos e, acima de tudo, quais desses fatores podem gerar valor econômico.

O mercado, portanto, passa a adotar uma análise mais voltada para o investimento, semelhante à realizada para outras classes de ativos. Fluxo de caixa, custo de capital, retorno esperado, risco, comparativos e cenários farão parte do conjunto de discussões sobre a avaliação de grandes propriedades rurais. A terra é o principal ativo, mas os diferentes negócios que podem ser desenvolvidos nela começam a ganhar peso na avaliação.

A fazenda do futuro continuará sendo uma fazenda, mas, em grande escala, bem administrada e com boas características, atuará cada vez mais como uma plataforma de ativos, combinando diversas atividades e negócios que contribuem para a geração de valor. Para o mercado imobiliário rural, essa será uma mudança fundamental no debate em torno das avaliações de propriedades rurais, no qual o preço por hectare deixa de ser o centro de uma discussão que contempla cada vez mais o potencial de geração de renda e de longo prazo desse hectare.

Por Gabriel Fernando Pesciallo, CEO da RE/MAX Agro.