BrasilAgro: terra como ativo e venda como estratégia
Por Gabriel Fernando Pesciallo
14:04
A recente venda de uma área da Fazenda Rio do Meio, em Correntina (BA), reforça uma característica central do modelo de negócios da BrasilAgro em que a terra não é tratada apenas como suporte para a produção agrícola, mas como um ativo que pode ser desenvolvido, valorizado e posteriormente monetizado.Em fato relevante divulgado em 29 de setembro, a companhia informou a venda de 2.592,97 hectares da propriedade, dos quais 1.752,66 hectares são considerados úteis. O negócio foi estruturado pelo equivalente a 425 sacas de soja por hectare útil, com pagamento ao longo de cinco anos. Em valor presente, a transação corresponde a R$ 78,8 milhões.O número que mais chama atenção, porém, está na relação entre o preço de venda e o valor contábil. A área estava registrada por aproximadamente R$ 27,3 milhões, enquanto o valor presente da operação chega a R$ 78,8 milhões — cerca de 2,9 vezes o valor contábil. A BrasilAgro estima reconhecer um ganho de R$ 51,5 milhões antes de impostos no primeiro trimestre do exercício social 2026/27.Esse resultado ajuda a entender a lógica por trás da estratégia da companhia. Em sua própria comunicação aos investidores, a BrasilAgro afirma que a valorização das propriedades rurais é o principal elemento de sua estratégia. O modelo envolve identificar terras com potencial, adquirir propriedades subutilizadas ou não produtivas, investir em infraestrutura e produtividade, desenvolver atividades agrícolas e, quando o retorno esperado é atingido, realizar ganhos de capital por meio da venda seletiva dos ativos.É uma lógica que aproxima o mercado de terras do conceito de real assets. A geração de valor não depende exclusivamente da produção de soja, milho, algodão ou outras culturas. Ela também pode ocorrer pela transformação do próprio ativo como melhoria de infraestrutura, conversão de áreas, aumento da produtividade, consolidação de vocação agrícola e desenvolvimento de regiões com potencial logístico.A Fazenda Rio do Meio é um exemplo particularmente interessante porque a operação atual ocorre depois de uma tentativa anterior de venda. Em 2021, a BrasilAgro havia contratado a venda de uma área maior da propriedade, mas a transação acabou desfeita em 2026 após o comprador entrar em recuperação judicial. Parte da área retornou ao portfólio da companhia e agora volta ao mercado em uma nova estrutura. Também representa um ótimo exemplo de que mesmo com um mercado desfavorável para transações imobiliárias rurais, se o ativo for de qualidade e o valor estiver ajustado às condições atuais, grandes negócios podem acontecer.A trajetória da propriedade também mostra como a companhia administra seu portfólio de forma dinâmica. A Rio do Meio foi adquirida em 2020 com 12.288 hectares. Antes da operação anunciada agora, a BrasilAgro já havia realizado vendas de 4.573 hectares em 2021 e 1.965 hectares em 2022.Não se trata, portanto, simplesmente de comprar uma fazenda e esperar a valorização da terra. A tese é mais próxima de uma estratégia de aquisição, desenvolvimento e reciclagem de capital. A empresa busca combinar retorno operacional com retorno imobiliário, diversificar o risco entre regiões e culturas e decidir quando uma propriedade atingiu um nível de valorização que justifique sua monetização.Para o mercado de propriedades rurais, o caso é relevante porque evidencia uma mudança de perspectiva onde uma fazenda pode ser analisada não apenas pela renda agrícola que produz hoje, mas pelo valor que pode alcançar depois de desenvolvida.É justamente nessa interseção entre agronegócio, terras e capital que se encontra uma das teses mais interessantes do mercado imobiliário rural brasileiro de transformar produtividade em valorização patrimonial e, no momento adequado, transformar valorização patrimonial em capital novamente disponível para novas oportunidades.Por Gabriel Fernando Pesciallo, CEO daRE/MAX Agro.
