Mercado de terras entra em uma nova fase no agronegócio brasileiro

Mesmo com muitos de olho na Selic, no dólar ou nas matérias-primas, cresce nos bastidores um fenômeno discreto, porém pesado em consequências: o solo cultivável ganhando novo lugar no agro e na bolsa. Em vez de mera alta de preço, agora entra em cena outra cara do negócio - gente diferente comprando, novas formas de medir valor. A terra não sobe só no papel, ela troca de mãos com lógica distinta. Quem antes via apenas como reserva passa a enxergar potência produtiva real. Não há estardalhaço, contudo, a virada está lá, no ritmo das escrituras, no tipo de assinatura que aparece. O chão firme vira ativo com vida própria, longe da velha ideia de herança parada. Sem alarde, mas com força, redefine-se quem quer plantar, onde investir, por quê. Cada hectare carrega hoje mais cálculo, menos tradição. Por baixo do radar, a roça vira centro financeiro sem parecer.

De repente, os acontecimentos com a Radar Propriedades Agrícolas e a Fazenda Conforto mostram algo claro. Mesmo com trajetórias diferentes, cada uma delas aponta na mesma direção. Agora, áreas rurais bem localizadas e produtivas entram para valer nos planos daqueles que lidam com grandes recursos. Fundos, empresas do campo ou administradores de fortunas já enxergam isso como parte natural das escolhas feitas hoje em dia.

Foi o tamanho do negócio que pegou a todos de surpresa, cerca de 1,85 bilhão de reais, ainda mais com a briga que cresceu ao redor. Quem entrou primeiro foi o grupo Bom Futuro, das mãos dos irmãos Scheffer: Eraí, Elusmar e Fernando. Eles botaram nome na compra do chamado Bloco Mato Grosso, um pedaço imenso, quase 42 mil hectares. Mas tudo mudou quando a SLC Agrícola acionou uma cláusula antiga nos papéis e como já usava aquelas terras por contrato, podia ficar com elas antes de qualquer outro comprador.

O que se viu neste episódio mostra algo claro sobre o cenário agora onde as empresas grandes vão atrás não só de terra, mas de bens que já rendem, estão bem posicionados e funcionam sem atrito. Foi isso que fez a escolha da SLC causar estranheza em alguns lugares, afinal, ela antes falava muito em seguir uma estratégia low assets. Mesmo assim, seguiu em frente com a compra do bloco de fazendas, provando que certos investimentos pesam mais do que regras rígidas de caixa.

A disputa, entretanto, ainda não foi totalmente encerrada. O Grupo Bom Futuro também reivindicou direito de preferência sobre parte das fazendas por ser arrendatário de áreas incluídas no mesmo bloco, criando um impasse jurídico e contratual. Entre analistas do setor, uma solução negociada, com eventual divisão das propriedades entre os dois grupos, passou a ser vista como um desfecho possível, preservando interesses econômicos e evitando uma disputa prolongada.

Movida pela troca de mãos da Fazenda Conforto, uma das gigantes da pecuária integrada nacional, a cena agropecuária sentiu o impacto. A transação ganhou destaque não só pelo porte, mas por reunir poucos iguais em estrutura pronta, área ampla, sistema de rega avançado, centro de engorda com volume expressivo e desempenho estável ao longo dos anos.

Mesmo assim, ao contrário do previsto por vários, a compra não seguiu adiante e a interrupção mostrou algo simples de que quando o valor envolvido sobe, o custo sozinho não define tudo. Detalhes como controle acionário, exames contábeis, exigências legais, saúde do caixa ou até sintonia nos objetivos pesam mais do que parecem. Às vezes, basta um ponto fora do lugar para desmontar conversas que duraram semanas sem avançar. Como costumamos dizer aqui na Remax Agro, no mercado imobiliário rural, encontrar o comprador é somente o primeiro passo para a venda.

De jeito nenhum isso mostra fraqueza no setor - acontece exatamente o oposto. Agora, imóveis desse porte são examinados como se fossem empresas prestes a se fundir ou ser compradas. Basta olhar só quanto custa cada hectare? Nem pensar. Quem coloca dinheiro presta atenção na grana que sai dali todo mês, em quão bem tudo é administrado, no estado dos ativos, na água disponível, nas regras seguidas, nos papéis ambientais em dia, no espaço para crescer e até em como essa fazenda combina com outras já possuídas.

Hoje em dia, negócios do campo se entrelaçam cada vez mais com o mundo dos investimentos. Fiagros, CRAs e debêntures especiais abriram portas para que dinheiro circule com força maior nesse ambiente. Enquanto isso, gestores de fortunas familiares ou recursos estatais começaram a olhar fazendas não só como terra, mas como valor duradouro. Propriedades agora entram nos planos por promoverem equilíbrio na carteira, abrigo contra instabilidades, ganhos lentos porém firmes ao longo dos anos. Inclusive fundos de aposentadoria de outros países estão se posicionando no Brasil, como é o caso do PSP Investments do Canada.

Hoje em dia, avaliar uma fazenda vai além do solo ou do clima e por isso não basta apenas estar bem situada ou somente ter terra boa para plantar. Como a propriedade opera por dentro tem grande importância para fechar negócios. Gerir bem pode valer tanto quanto colher muito. Em vez de olhar só o campo, se considera lucro com cada real aplicado. Riscos criados por leis novas também contam pontos sejam eles positivos ou negativos. Até coisas paralelas entram na conta: água canalizada, painéis solares, bois pastando entre soja. Créditos que vêm da preservação influenciam o valor. A maneira como se organiza tudo isso muda o jeito de precificar.

Agora, esse cenário ajuda na troca de herança, mudanças nas empresas e junção de grandes negócios do campo. Por vários lugares do Brasil, fazendeiros tentam crescer para competir melhor, mas por outro lado, quem aplica dinheiro prefere comprar propriedades prontas, assim evita problemas no começo e vê retorno mais rápido.

Movimentos novos da Radar e da Fazenda Conforto indicam algo claro, o jogo está sempre mudando e quem não acompanha essas mudanças de perto irá ficar pra trás ou perder valor nos ativos existentes.