STF mantém limitações a compra de fazendas por estrangeiros
Por Gabriel Fernando Pesciallo
16:25
A recente decisão doSupremo Tribunal Federal (STF), que confirmou as restrições à compra de terras rurais por estrangeiros e por empresas brasileiras controladas por capital estrangeiro, traz impactos relevantes para o mercado imobiliário rural no Brasil. Mais do que uma questão jurídica, trata-se de um movimento que afeta diretamente a dinâmica de preços, liquidez e perfil dos investidores no campo.De fato, o STF voltou a dizer algo valendo desde o parecer da AGU 2010: na compra de terras no campo, companhias nacionais com comando lá de fora contam como externas. Agora, um pedaço grande de dúvida nas leis some encerrando uma zona cinzenta jurídica e traz maior previsibilidade ao setor. Mesmo assim, tal firmeza caminha dentro de fronteiras estreitas - e é exatamente aí que o chão muda.Quando se restringe a chegada de investidores externos, há menos gente disposta a comprar e esse fator impacta diretamente na liquidez. Nos negócios com imóveis rurais, isso costuma acalmar os aumentos de preço, mas também por outro lado, em tempo de mercado em baixa, não oferece suporte ao valor dos ativos rurais. Exatamente o que estamos vivenciando nesse momento no Brasil.Mas quem entende de montagem de projetos ganha espaço nesse cenário. O dinheiro de fora continua presente, ainda que mude seu jeito de atuar. Fundos, joint ventures, parcerias operacionais e veículos comoFIAGROpassam a ser caminhos mais comuns. Criar negócios agora exige mais cuidado, mais camadas, mais atenção aos detalhes e profissionais capazes de navegar nesse cenário encontram portas abertas onde outros veem barreiras.Chama atenção olhar para os Estados Unidos onde comprar terra como estrangeiro pode acontecer, ainda que com supervisão por parte das autoridades. Um jeito mais livre está em prática, contudo cresce o cuidado político, sobretudo ligado à proteção do território nacional como em áreas perto de instalações militares ou serviços básicos importantes, certos estados impõem regras restritas nesses casos. Mesmo assim, predomina uma postura flexível, criando condições para um sistema imobiliário ágil e ligado a investidores do mundo inteiro.Na Argentina, dá para ver algo parecido com o que acontece noBrasil, ainda que existam diferenças próprias. Restrições ao comprador estrangeiro têm limite de tamanho e também travam concentração por origem nacional. No entanto, a instabilidade econômica frequente acaba tendo um peso maior do que a regulação em si. Muitos investidores estrangeiros entram no mercado argentino justamente buscando ativos descontados, assumindo riscos macroeconômicos que, no Brasil, são menores.No meio disso tudo, o Brasil aparece com uma situação peculiar em que terras férteis e extensas, clima favorável são seu trunfo principal, algo raro no mundo atual. Mesmo assim, regras apertadas dificultam investidores externos comprarem essas propriedades diretamente e por isso surge aquilo que uns chamam de desvalorização burocrática ou desconto regulatório. Se as leis mudassem, talvez os preços subissem bastante.Olhando por outro ângulo, o produtor vê vantagens e também certas barreiras nessa decisão. Por um lado, limita a competição direta com grandes fundos internacionais na compra de terras. Por outro, pode reduzir oportunidades de venda imediata a players estrangeiros dispostos a pagar prêmios.O recado também chega de forma clara aos olhos de quem constrói ou financia projetos: não basta ter capital, é preciso ter estrutura. Quem organiza bem os papéis, mostra análise realista dos riscos e abre as decisões ao escrutínio costuma ir além. O jeito sério de operar antes visto como diferencial agora pesa na balança como condição mínima. A profissionalização do setor deixa de ser diferencial e passa a ser pré-requisito.No fim das contas, a escolha do STF não fecha portas, apenas muda o jeito de entrar. O dinheiro continua se movendo, só que agora exige mais atenção para participar.Por Gabriel Fernando Pesciallo, CEO daRE/MAX Agro.
